Con il presente lavoro, oltre ad una approfondita esposizione istituzionale relativa ai beni e ai diritti reali, si è cercato di illustrare in modo chiaro ed immediatamente fruibile al lettore, le varie interpretazioni dottrinarie e giurisprudenziali degli istituti trattati.
Il libro è il frutto dell’entusiasmo e della competenza giuridica di Lodovico Genghini, Tommaso Campanile e Federico Crivellari i quali insieme hanno sintetizzato e ordinato il materiale di varia natura (articoli di riviste giuridiche, note a sentenze, monografie, trattati, circolari dell’ufficio studi del Consiglio nazionale del notariato, ecc.) raccolto in tanti anni dedicati alla preparazione del concorso notarile.
Si è trattato in modo approfondito e specifico anche della disciplina dettata da norme speciali che riguardano i diritti reali immobiliari, quali ad esempio:
– le alienazioni di beni immobili soggetti al vincolo dei beni storico artistici (D.lgs. 22 gennaio 2004 n.42, come modificato dal D.lgs. 26 marzo 2008, n. 62)
– la disciplina delle alienazioni dei terreni percorsi dal fuoco (L. 21 novembre 2000 n. 353);
– i vincoli di destinazione di cui all’art. 2645 ter cod. civ. di recente introdotto (L. 23 febbraio 2006 n. 51);
– la natura giuridica e disciplina del trust, ammissibilità del trust interno (convenzione dell’Aia del 1 luglio 1985 ratificata con legge 16 ottobre 1989 n. 384 ed entrata in vigore il 1 gennaio 1992);
– la multiproprietà (D.lgs. 6 settembre 2005, n. 206);
– le alienazione di beni situati in zona di confine (D.lgs. 15 marzo 2010, n. 66);
– la c.d. “cessione di cubatura”;
– le problematiche e tutto il complesso iter normativo e giurisprudenziale relativo ai beni destinati a parcheggio;
– i beni demaniali.
L’opera è corredata da quattro indici molto dettagliati: sommario, analitico, della giurisprudenza e delle opere citate.
INDICE SOMMARIO
Capitolo I
I BENI
1. I beni in senso giuridico ed economico ............................ pag. 1
1.1. Le cose ............................................................. » 3
2. Beni materiali e immateriali .......................................... » 3
3. Beni immobili e mobili ................................................ » 4
3.1. Alcune tipologie di immobili .................................. » 7
3.1.1. Immobili posti in zone di confine .................... » 7
3.1.2. Immobili ricompresi in un c.d. compendio unico............ » 11
3.1.3. Terreni percorsi dal fuoco ............................. » 17
4. Beni generici e specifici ............................................... » 19
5. Beni fungibili e infungibili ............................................ » 21
6. Beni consumabili e inconsumabili .................................. » 22
7. Beni divisibili e indivisibili ............................................ » 23
8. Beni semplici e composti .............................................. » 23
9. Le universalità patrimoniali .......................................... » 24
9.1. Disciplina giuridica .............................................. » 25
9.2. Universalità di diritto ............................................ » 26
9.3. Natura giuridica .................................................. » 28
9.4. L’azienda ........................................................... » 29
10. Le pertinenze ............................................................ » 32
10.1. La disciplina «accessorium sequitur principali» ........... » 37
10.2. La pertinenza oggetto di atti separati o rapporti giuridici..... » 40
10.3. Rilevanza della trascrizione .................................... » 41
10.4. Diritti dei terzi sulle pertinenze ............................. » 44
10.5. Estinzione del vincolo pertinenziale ........................ » 44
11. Gli accessori ............................................................. » 46
12. I frutti: nozione, natura giuridica e requisiti ...................... » 46
12.1. Acquisto dei frutti naturali ................................... » 48
12.2. Acquisto dei frutti civili ....................................... » 49
13. I beni pubblici: il demanio ........................................... » 50
13.1. Diritti demaniali su beni altrui ............................... » 52
13.2. Patrimonio indisponibile e disponibile .................... » 55
13.3. La c.d. sdemanializzazione .................................. pag. 58
14. I beni degli enti ecclesiastici e gli edifici di culto ................ » 65
14.1. L’intervento del notaio nella circolazione dei beni ecclesiastici.. » 69
15. I c.d. beni culturali ..................................................... » 75
15.1. Fonti normative ............................................... » 75
15.2. Ricognizione della natura culturale di un bene ......... » 76
15.3. Beni culturali appartenenti allo Stato o ad altri enti...... » 79
15.4. Beni culturali appartenenti ad enti pubblici non territoriali
o a persone giuridiche private senza scopo di lucro............... » 80
15.5. (segue) L’autorizzazione ..................................... » 81
15.6. Beni culturali appartenenti a persone fisiche o a persone
giuridiche con scopo di lucro ........................ » 84
15.7. L’obbligo di denuncia ....................................... » 85
15.7.1. (segue) Casi nei quali è dubbio l’obbligo di denuncia............. » 89
15.8. La prelazione (c.d. prelazione artistica) .................. » 92
15.8.1. Atti soggetti a prelazione .......................... » 97
15.8.2. (segue) Alienazione di quota indivisa ........... » 100
15.8.3. (segue) Altre ipotesi discusse ..................... » 104
15.9. La nullità ........................................................ » 106
15.10. Usucapione dei beni culturali .............................. » 108
16. I parcheggi ............................................................... » 109
16.1. Parcheggi «ponte» ............................................ » 110
16.1.1. (segue) Parcheggi «ponte» e legge 28 febbraio
1985, n. 47 ............................................ » 116
16.1.2. I parcheggi realizzati in eccedenza .............. » 118
16.1.3. La recente legge di semplificazione ............. » 120
16.2. Parcheggi «Tognoli» ......................................... » 126
16.2.1. La creazione del vincolo pertinenziale ......... » 128
16.2.2. Il divieto di cessione separata .................... » 131
16.2.3. Parcheggi «Tognoli» e spazi condominiali .... » 135
16.3. I decreti legge mai convertiti ............................... » 138
Capitolo II
LA PROPRIETÀ
1. Nozione ................................................................... pag. 141
2. Il diritto di proprietà nella Costituzione ........................... » 144
3. Limiti al diritto di proprietà. Il divieto di atti emulativi ........ » 147
4. Oggetto del diritto di proprietà ..................................... » 150
5. La proprietà temporanea ............................................. » 152
5.1. Sostituzione fedecommissaria ................................ » 153
5.2. Donazione con patto di riversibilità .......................... pag. 155
5.3. Proprietà superficiaria a tempo determinato ............... » 156
5.4. Legato di proprietà a termine ................................. » 157
5.5. Vendita con patto di riscatto .................................. » 158
5.6. Vendita con riserva della proprietà .......................... » 160
5.7. Il problema dell’ammissibilità della proprietà temporanea convenzionale ... » 161
6. La proprietà immobiliare ............................................. » 163
7. La proprietà edilizia. Brevi cenni sulla normativa urbanistica . » 167
8. Rapporti di vicinato .................................................... » 174
9. Immissioni ............................................................... » 176
10. Distanze .................................................................. » 179
11. Luci e vedute ............................................................ » 181
12. Modi di acquisto della proprietà in generale ..................... » 183
13. Negozi di accertamento e atti ricognitivi di diritti reali ........ » 185
14. Occupazione ............................................................. » 188
15. Invenzione ............................................................... » 189
15.1. Tesoro ............................................................. » 192
16. Accessione ............................................................... » 193
16.1. Deroghe all’accessione ........................................ » 196
16.2. Accessione ed edificazione sul suolo comune ............ » 198
16.3. Accessione e comunione legale .............................. » 201
16.4. La disciplina dell’accessione in relazione a tre distinte fattispecie .... » 204
16.4.1. Opere fatte dal proprietario del suolo con materiale altrui ....... » 204
16.4.2. Opere fatte dal terzo con materiali propri ...... » 205
16.4.3. Opere fatte dal terzo con materiali altrui ....... » 210
16.5. Accessione invertita ............................................ » 211
16.5.1. Effetti dell’inoperatività dell’accessione invertita................... » 215
17. Unione e commistione ................................................. » 216
18. Specificazione ........................................................... » 218
19. Azioni a difesa della proprietà ....................................... » 219
19.1. Azione di rivendicazione ...................................... » 220
19.2. Azione negatoria ................................................ » 228
19.3. Azione di regolamento dei confini .......................... » 229
19.4. Azione per apposizione di termini .......................... » 233
Capitolo III
LA MULTIPROPRIETÀ
1. Nozione e fondamento ................................................ pag. 235
2. Il c.d. Codice del consumo ........................................... » 237
3. Diritto di recesso e divieto di acconti .............................. » 243
4. Obbligo di fideiussione e nullità di clausole difformi e di patti aggiunti ..... » pag. 244
5. Multiproprietà reale: nozione e struttura .......................... » 247
5.1. Natura giuridica della multiproprietà reale ................. » 248
5.1.1. Tesi del diritto reale atipico ......................... » 248
5.1.2. Tesi del diritto personale di godimento ........... » 249
5.1.3. Tesi della proprietà temporanea .................... » 250
5.1.4. Tesi della proprietà bidimensionale ............... » 251
5.1.5. Tesi della comunione ................................. » 253
5.1.6. (segue) Critiche alla tesi della comunione ........ » 257
6. La multiproprietà azionaria .......................................... » 258
6.1. Diverse strutture che può assumere la multiproprietà azionaria ........ » 260
6.2. Multiproprietà azionaria pura e impura ..................... » 266
Capitolo IV
LA CESSIONE DI CUBATURA
1. Nozione ................................................................... pag. 269
2. Asservimento su proprio fondo ..................................... » 272
3. Le differenti ricostruzioni sulla natura giuridica ................. » 274
3.1. «Tesi» del trasferimento di un diritto reale ................. » 275
3.2. «Tesi» del diritto di superficie ................................ » 277
3.3. «Tesi» del vincolo unilaterale ................................. » 278
3.4. «Tesi» del diritto di servitù .................................... » 279
3.5. «Tesi» del negozio ad effetti obbligatori .................... » 282
3.6. «Tesi» dell’autosufficienza del provvedimento amministrativo............. » 285
Capitolo V
I DIRITTI REALI E ALTRE FIGURE
CONNOTATE DI REALITÀ
1. Nozione ................................................................... pag. 291
2. Principio del numero chiuso ......................................... » 295
3. Obbligazioni propter rem ............................................. » 299
4. Oneri reali ................................................................ » 301
5. Usi civici .................................................................. » 305
6. Vincolo di destinazione ex art. 2645 ter cod. civ. ................ » 307
7. Trust ....................................................................... » 325
7.1. Premesse ........................................................... » 328
7.2. Trust interno: ammissibilità .................................... » 329
7.2.1. Trust interno e principio di tipicità dei diritti reali....... » 355
7.3. Natura giuridica del trust ....................................... pag. 339
7.4. L’atto istitutivo ................................................... » 343
7.5. I poteri ............................................................. » 345
7.6. Struttura del trust: opponibilità del vincolo e trascrizione....... » 346
7.7. I soggetti del trust e le loro posizioni giuridiche ........... » 353
7.7.1. Il disponente ............................................. » 353
7.7.2. Il trustee ................................................... » 355
7.7.2.1. Alcuni principi generali ..................... » 358
7.7.2.2. La successione nell’ufficio .................. » 359
7.7.3. Il beneficiario ............................................ » 361
7.7.4. Il guardiano ............................................... » 363
7.8. Il ruolo e la responsabilità del notaio ........................ » 364
Capitolo VI
IL DIRITTO DI SUPERFICIE
1. Nozione ................................................................... pag. 371
2. Natura giuridica ........................................................ » 372
3. Soggetti legittimati ..................................................... » 374
4. Oggetto ................................................................... » 376
5. Diritti ed obblighi del concedente .................................. » 377
6. Diritti ed obblighi del concessionario .............................. » 378
7. Modi di costituzione ................................................... » 379
8. Estinzione ................................................................ » 381
9. Il problema della c.d. colonna d’aria ................................ » 383
Capitolo VII
L’ENFITEUSI
1. Origini storiche ......................................................... pag. 385
2. Natura giuridica ........................................................ » 387
3. Oggetto ................................................................... » 388
4. Soggetti legittimati ..................................................... » 389
5. Modi di costituzione ................................................... » 391
5.1. Il contratto ........................................................ » 391
5.2. La donazione ...................................................... » 392
5.3. Il testamento ...................................................... » 393
5.4. L’usucapione ...................................................... » 394
6. Durata .................................................................... » 395
7. Diritti dell’enfiteuta .................................................... » 397
8. Obblighi dell’enfiteuta ................................................ » 398
9. Diritti e obblighi del concedente .................................... » 401
10. Perimento totale o parziale del fondo .............................. » 402
11. Ricognizione ............................................................. pag. 403
12. Prescrizione del diritto dell’enfiteuta ............................... » 405
13. Affrancazione ............................................................ » 405
14. Devoluzione ............................................................. » 409
15. Estinzione dell’enfiteusi ............................................... » 410
16. Censi e livelli ............................................................ » 411
Capitolo VIII
IL DIRITTO DI USUFRUTTO
1. Nozione e natura giuridica ........................................... pag. 417
2. Oggetto ................................................................... » 418
2.1. Usufrutto di cose deteriorabili ................................ » 420
2.2. Usufrutto di cose consumabili (c.d. quasi-usufrutto) ..... » 421
2.3. Usufrutto di crediti .............................................. » 423
2.4. Usufrutto di titoli di credito ................................... » 424
2.5. Usufrutto di eredità .............................................. » 424
2.6. Usufrutto di azienda ............................................. » 425
3. Contenuto ................................................................ » 427
3.1. Gli obblighi dell’usufruttuario ................................ » 431
4. Durata .................................................................... » 432
5. Costituzione ............................................................. » 434
5.1. In particolare: la riserva di usufrutto ......................... » 436
6. Usufrutto successivo ................................................... » 437
7. Contitolarità dell’usufrutto ........................................... » 441
8. Estinzione ................................................................ » 444
Capitolo IX
I DIRITTI DI USO E DI ABITAZIONE
1. Diritto di uso ............................................................ pag. 449
2. Diritto di abitazione ................................................... » 453
3. Divieto di cessione dei diritti di uso e di abitazione ............. » 455
4. I diritti di uso e di abitazione del coniuge superstite ............ » 457
Capitolo X
LE SERVITU' PREDIALI
1. Nozione e fondamento ................................................ pag. 461
2. Servitù irregolari ........................................................ » 466
3. Principi generali ........................................................ » 468
4. Elementi costitutivi .................................................... » 473
4.1. L’utilità ............................................................. pag. 473
4.2. La predialità ....................................................... » 474
4.3. L’unilateralità ..................................................... » 474
4.4. L’indivisibilità .................................................... » 477
4.5. L’inseparabilità ................................................... » 477
4.6. La specialità ....................................................... » 479
4.7. L’atipicità .......................................................... » 479
5. Elementi eventuali ...................................................... » 481
5.1. L’onerosità ........................................................ » 481
5.2. La perpetuità ...................................................... » 482
6. Oggetto ................................................................... » 483
7. Contenuto ................................................................ » 483
7.1. (segue) Comodità ed amenità .................................. » 486
8. Servitù industriali ....................................................... » 487
9. Servitù aziendali ........................................................ » 488
10. Servitù di non concorrenza ........................................... » 489
11. Le principali distinzioni ............................................... » 490
11.1. Servitù negative e positive .................................... » 490
11.2. Servitù continue e discontinue ............................... » 491
11.3. Servitù apparenti e non apparenti .......................... » 491
11.4. Servitù attive e passive ......................................... » 493
11.5. Servitù pubbliche e private ................................... » 493
11.6. Servitù volontarie e coattive .................................. » 495
12. Soggetti legittimati a costituire servitù passive ................... » 503
12.1. Pieno proprietario .............................................. » 503
12.2. Nudo proprietario .............................................. » 503
12.3. Enfiteuta .......................................................... » 506
12.4. Usufruttuario .................................................... » 507
12.5. Comproprietario ................................................ » 508
12.6. Superficiario ..................................................... » 513
13. Soggetti legittimati a costituire servitù attive ..................... » 514
13.1. Comproprietario ................................................ » 515
13.2. Altri titolari di diritti reali .................................... » 517
14. Modi di costituzione ................................................... » 518
14.1. Contratto ......................................................... » 519
14.2. Riserva (c.d. deductio servitutis) ............................. » 524
14.3. Testamento ...................................................... » 525
14.4. Inidoneità degli atti unilaterali ............................... » 529
14.5. Modi di costituzione non negoziali: usucapione ......... » 529
14.6. Destinazione del padre di famiglia .......................... » 533
15. Servitù per vantaggio futuro ......................................... » 541
15.1. Servitù per vantaggio futuro in senso stretto ............. » 542
15.2. Servitù a favore o a carico di un fondo da acquistare...... » 543
15.3. Servitù a favore o a carico di un edificio da costruire... » 546
16. Esercizio della servitù .................................................. pag. 550
17. Opere sul fondo servente ............................................. » 553
18. Modifiche delle servitù ................................................ » 556
19. Divisione dei fondi ..................................................... » 557
20. Estinzione delle servitù ................................................ » 561
20.1. Confusione ....................................................... » 562
20.2. Prescrizione ...................................................... » 563
20.3. Impossibilità di uso e mancanza di utilità ................. » 564
20.4. Rinuncia .......................................................... » 567
20.5. Perimento dei fondi ............................................ » 569
20.6. Abbandono del fondo servente .............................. » 570
21. Brevi cenni sulla tutela delle servitù ................................ » 572
Capitolo XI
LA COMUNIONE
1. Nozione e natura giuridica ........................................... pag. 575
2. Figure di comunione ................................................... » 577
3. Comunione senza quote ............................................... » 581
4. Fonti della comunione ................................................. » 582
5. La quota e il contenuto del diritto di comunione ................ » 583
6. Atti di disposizione della quota ...................................... » 586
7. Obblighi dei compartecipi ........................................... » 590
8. Amministrazione ........................................................ » 591
9. Scioglimento della comunione ....................................... » 592
9.1. Divisione ........................................................... » 593
9.1.1. Intervento nella divisione e opposizione ........... » 596
9.1.2. Particolari forme di divisione ......................... » 600
9.1.3. Impugnazione della divisione ......................... » 602
10. Il problema delle c.d. masse plurime ............................... » 604
Capitolo XII
IL CONDOMINIO
1. Nozione e natura giuridica ........................................... pag. 607
2. Parti comuni ............................................................. » 608
3. Il c.d. diritto di sopraelevazione ..................................... » 613
4. Organi del condominio: amministratore ed assemblea ......... » 616
5. Regolamento di condominio ......................................... » 618
5.1. I c.d. vincoli di destinazione d’uso ........................... » 622
6. Precostituzione di condominio ...................................... » 625
7. Il c.d. supercondominio ............................................... » 627
8. Scioglimento del condominio ........................................ » 628
Capitolo XIII
IL POSSESSO
1. Generalità .................................................................. pag. 631
2. Compossesso .............................................................. » 633
3. Oggetto del possesso .................................................... » 634
4. Acquisto del possesso ................................................... » 636
4.1. Interversione del possesso ....................................... » 639
4.2. Trasferimento del possesso. La c.d. vendita del possesso . » 640
4.3. (segue) La consegna differita .................................... » 641
5. Perdita del possesso ..................................................... » 643
6. Azioni a difesa del possesso ............................................ » 644
7. Azioni di nunciazione ................................................... » 646
8. Acquisto di beni mobili mediante il possesso di buona fede .... » 647
Capitolo XIV
L’USUCAPIONE
1. Generalità e presupposti ............................................... pag. 651
1.1. Possesso .............................................................. » 652
1.2. Decorso del tempo ................................................ » 654
2. Usucapione abbreviata .................................................. » 655
3. Oggetto dell’usucapione ................................................ » 657
3.1. Usucapione pro quota ............................................. » 658
4. Efficacia dell’usucapione ............................................... » 660
5. La c.d. usucapio libertatis ............................................... » 661
6. Accertamento dell’usucapione ........................................ » 664
6.1. Vendita dell’immobile usucapito ............................... » 665
7. Conflitto tra usucapiente e avente causa dal precedente proprietario..... » 667
8. Rinuncia all’usucapione ................................................. » 667
Indice della bibliografia ..................................................... »
Indice delle sentenze citate .................................................. »
Indice analitico ................................................................ »
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